Z某某与华新国际物业关于侵害商标权纠纷案件

Z某某与华新国际物业关于侵害商标权纠纷案件

法院查明

原审法院经审理查明，Z某某原系苏州工业园区唯观路9号60幢102室业主，该房屋建筑面积为274.75平方米，其中地下层面积59.78平方米。2014年10月8日，上述房屋产权人转移登记为他人。2008年9月27日，苏州工业园区华成房地产开发有限公司（房地产开发企业、甲方）选聘华新物业与Z某某（乙方）签订苏州市前期物业管理服务协议，约定乙方所购房屋基本情况物业名称观澜•丽宫／金色湖滨60幢102室，建筑面积214.97平方米；在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业服务企业负责该区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理公共性服务费（含代收代缴费）为：小独栋别墅：3.5元／月•平方米。前期物业管理费按产权证面积收取并自甲方通知乙方接房之日起计算，如乙方未接房或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担，即空置房的物业管理费不享受任何优惠折扣价格。本项目的收费时间分别为每年的1月和7月。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。

2009年6月27日，Z某某与房产开发商签订了入户手续流转单，房产开发商通知Z某某所认购的观澜丽宫60幢102室已经具备入户条件，提醒Z某某阅读《入户通知书》并按一定次序办理入户手续，房产公司销售部于入伙资格审查合格处盖章确认，房产公司财务部于已付清房款及相关办证费用处盖章确认，业主Z某某于落款处签字确认。同日，业主Z某某于房屋交接书中签字，确认对购买的观澜丽宫房屋进行验收交接，但合同并无对方签字盖章。

庭审中，华新物业陈述该物业区域尚未成立业主委员会，华新物业至今仍为该小区提供物业管理服务。

以上事实，由房地产登记簿、前期物业管理服务协议、入户手续流转单及当事人陈述等证据予以证实。

原审原告华新物业的诉讼请求为：1、Z某某支付拖欠的物业费46158.24元；2、Z某某支付滞纳金37913.22元（暂计算至2014年12月31日）；3、诉讼费用由Z某某承担。诉讼中，华新物业明确滞纳金从逾期之日按每日千分之一计算到判决确定的履行之日。

原审法院认为，华新物业与Z某某签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方均应按约履行义务。涉案房屋已于2014年10月8日完成产权转移登记，Z某某亦应将作为业主期间的物业服务费及时清结，Z某某若与新业主关于物业费交纳问题有其他约定的，可以根据双方协议另行主张，而不能据此拒向华新物业交纳相应物业费。关于物业费计算面积，协议亦约定按产权证面积收取，产权登记簿记载建筑面积为274.75平方米，华新物业主张计算面积符合合同依据，原审法院予以采信。根据物业面积、收取标准及Z某某欠付期间即自2011年1月1日至2014年10月7日，原审法院经核算Z某某所欠物业费为43490.27元。对于华新物业主张的滞纳金，Z某某未及时缴纳物业费给华新物业造成了一定损失，华新物业要求滞纳金的诉讼请求应予以支持，但华新物业主张的每日千分之一的滞纳金标准过高，原审法院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍酌定Z某某向华新物业支付滞纳金6000元。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、Z某某于判决生效之日起十日内支付苏州华新国际物业管理有限公司物业服务费43490.27元、滞纳金6000元，合计49490.27元。二、驳回苏州华新国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取951元，由苏州华新国际物业管理有限公司负担391元，Z某某负担560元。 

事实依据

上诉人Z某某不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人从未向上诉人催讨过物业费，被上诉人于2015年1月提起诉讼，2013年1月之前的物业费已经超过诉讼时效，不应支持。二、上诉人的房屋产权证写明该房屋为联排别墅，原审法院按照小独栋别墅3.5元的标准计算物业费，明显错误，对于多计算的物业费部分应予扣减。三、物业服务协议明确约定按照217.97平方米的面积计算物业费，这是双方的具体约定，效力强于合同中按产权证面积计算物业费的格式条款，应按该约定计算物业费。四、被上诉人提供的物业服务存在重大缺陷，基于此，被上诉人收取的物业费应当予以减免。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人华新物业二审答辩称：一、物业费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，被上诉人一直在为涉案小区提供物业服务，故本案中物业费不存在超过诉讼时效的问题。二、上诉人的房屋属于小独栋别墅系客观事实，在一审庭审中双方对此均无异议。小独栋与大独栋坐落于唯观路9号，小高层及联排别墅坐落于唯观路8号。三、物业服务合同上填写的面积属于被上诉人工作人员的失误，合同条款约定的是按建筑面积收取物业费。四、被上诉人的物业服务是符合相关标准的，即使存在不足，也会在发展中逐步完善。业主拒交物业费会损害其他正常交费业主的合法权益。

法院查明

本院二审查明事实与原审查明事实一致。

本院认为

本院认为，Z某某与华新物业签订的前期物业管理服务协议合法有效。Z某某应按约支付华新物业为其提供物业服务期间的物业费。关于Z某某上诉提出的诉讼时效问题，本院认为，Z某某在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，依法不应支持。关于涉案房屋的类型，原审庭审中Z某某特别授权的代理人确认为小独栋别墅，故原审法院支持华新物业主张的按3.5元每月每平方米计算物业费，并无不当。关于涉案房屋计算物业费的面积，双方签订的协议中虽有涉案房屋建筑面积为214.97平方米的内容，但亦有物业费按产权证面积收取的内容，鉴于签订协议时房屋产权证尚未办理，房屋建筑面积应以产权证的登记为准。华新物业提交的房地产登记簿证明，涉案房屋登记的建筑面积为274.75平方米，故华新物业主张按274.75平方米计算物业费，合法有据，应予支持。关于Z某某提出的物业服务存在重大缺陷的问题，并无充分有效的证据予以证明，Z某某据此要求减免物业费，依据不足，本院碍难支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定。

判决结果

判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1902元，由上诉人Z某某负担。本判决为终审判决。